文化旅游规划

第一，脱颖而出：找到灵魂

“找魂”就是找到一个项目的核心竞争力和战略方向，在城市高度、文化高度、生态高度相结合的基础上，找到项目最长的板子。寻找灵魂，并不是说缺少支撑的巨大概念，也不是说另类和缺少内容的概念。找到灵魂的关键是打通四个度，即“定位高，功能广，产品创新深，要建立与所有元素的关联度”。

第二，两个统筹：市场官场

任何开发企业都必须首先“与市场接轨”，结合自身条件和项目的现实基础，积极探索具有先进经验的相关项目，同时寻找合适的开发产品、业务配置、开发模式和资源整合，打造自己的文化旅游开发运营模式；其次，“走向官场”，在当今中国做企业，既要懂市场，又要懂官场，讲究政治，充分发挥政府的统筹调控和宏观调控能力，内外联手，为文化旅游项目的发展保驾护航，提供相应的支持，包括规划、土地、交通、市政、税务、专项资金、旅游营销等支持。舞动“市长”和“市场”之舞，打造“政府”和“企业/投资者”

三、三力决策：心力能力和实力

文化旅游房地产开发是一项综合性的系统工程。无论是政府和企业招商引资、寻找合作伙伴，还是进入文化旅游地产企业，都要有“三股力量”，即“心、能、力”。

精神力量方面，要判断文化旅游地产的开发是以旅游地产作为企业未来中长期发展战略的战略型，还是在适合旅游地产项目的时候尝试做旅游地产的战略型，还是以旅游地产的概念寻求土地收购销售利益的投机型。

其次，随着消费者品味的不断提高，仅仅打造一款成功的休闲产品是不够的。它还必须具备创造精品的能力。它必须懂这条街，有能力做出精品；

同时，在有明确战略方向的同时，拥有一流的运营能力，包括执行和整合全球资源的能力。另外，现在的旅游项目一定要有可观的投资，有没有可持续的投资能力是关键，所以企业一定要有可观的实力。

第四，四个计划推进：谋划、策划、规划、计划

先规划后建设已经成为房地产开发的行业标准和规定行为。而很多项目的失败，恰恰是因为缺乏规划，缺乏独特的自我反省，缺乏两个游戏结合的整体规划，缺乏对三要素的学习和判断。

我们认为一个项目的标准过程应该有四个阶段，即谋划、计划、规划、计划。首先，在文化旅游项目的开发中，需要政府和企业在前期做好规划，通过全方位看、全方位听，了解企业和项目特点的基本情况，形成项目开发的必要前期准备。其次，通过专业的规划机构，按照传承灵感的思路，充分发挥变压器的改造效果，拿出科学的规划方案，指导项目规划、设计和运营；规划主要解决“设置方向、功能、引擎、特色、模式”五大问题，从而大大增强项目在政府和市场的关注度和吸引力，塑造企业良好的口碑和品牌效应。

下一步是通过规划量化既定的规划思路，按照专业技术规范和要求进行产品的空间落地和设计。策划之后，此时此刻的策划有精神，有灵魂，有个性。

最后，五位一体。

五位一体是指概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网。

计划通过前三个计划后，整合投资者，实现资源的有效整合和项目的快速推进，得出

第一，观念为王。通过对生态、文化、形式和形式的提炼，项目和产品的独特概念得到浓缩，成为核心的新引力。

其次，休闲是身体，不同于常规地产。文化旅游地产需要配备大量的休闲设施，营造休闲环境和氛围，成为游客长期停留的主要法宝。

第三，文化是灵魂，点亮旅游地产。通过文化符号、文化表演和文化特色的体验，形成文化旅游地产的独特标签。

第四，产业是链条，通过“卖房、经营商业游客”经营活动的共生和人群共享，可以形成完善的产业链，甚至可以打通一、二、三产业之间的关系，形成联动组合，从而被设计成共生平台。

第五，融合是一个网络，是一个跨界融合的时代。只要和文化旅游地产生态系统相关，就可以大力整合，通过整合不断了解其本质，最终选择价值取向高的部分自己做，从而积累自己的品牌。在未来，它不仅要争取智力、实力，还要争取融合。