盛名之下的灵山拈花湾，真的成功了？

就近一年的财务报告来看，灵山拈花湾小镇处于入不敷出的状态，其收入来源主要分为房地产销售、景区门票收入、灵山君来波罗蜜多酒店和各种主题客栈收入以及商业物业出租收入。可是这个没有搞商业开发的小镇，各方面都是顶尖的小镇，怎么还亏了？

灵山小镇·拈花湾取自佛祖拈花一笑的典故，昭示其对禅的参悟，外形如佛祖手指拈花，景观无不透露出东方“禅境”。位于无锡市马山国家风景名胜区的山水之间，历经5年多的精心打造，于2015年11月14日开放。

拈花湾自诞生以来就被外界广泛赞誉，众人皆赞拈花湾，一是小镇内亭台楼阁，无一不精良，可谓风格独特，与禅文化浑然一体；二是理念先进，力求游客沉浸式体验。

2016年灵山胜境及拈花湾的总游客人数达到400万人，恰到好处的配套房产顺利出手，也让这一项目资金迅速回笼。但是，这么牛的拈花湾的确是亏了！

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投资巨大，回本慢

拈花湾规划总建设用地约80公顷，总投资48.74 亿元，人力物力的投资就更不必说了。在去年的一次论坛上，拈花湾总设计师吴国平断言称，“外人学不去拈花湾”，可见其打造用心之深，这也说明拈花湾在建造运营当中亦有不少看家本领。

执惠拿到的权威数据显示，2016年拈花湾的客流量为148.7万人次，当年门票收入为7675万元，而住宿餐饮等二次消费收入达到了1.31亿元。

网上盛传拈花湾一年收入6亿，可是，这对于拈花湾的投资来说，只是杯水车薪。

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沉浸体验的好与坏，消费受众相对较窄

毫无疑问，拈花湾从开工那一刻起就注定为沉浸体验而生。作为一个宗教文化类主题小镇，拈花湾围绕禅意的意境，通过禅境观光、禅意休闲、禅农体验、禅心度假、禅修康复、禅学培训、禅游时尚等禅文化主题特色，整合现代人度假“吃住行游购娱”的多功能复合要求。建筑的主要风格为“禅意”、“拙朴”、“绿色”三大主题。

这就表明拈花湾针对的游客、用户群体是略懂佛教文化急欲洗涤心灵的中产富裕人群，而包括家庭亲子、情侣等主流群体并不完全符合其定位特征。为满足特定群体的高端需要，高标准+高成本不可避免。因为定位的问题，拈花湾不能像其他特色小镇一样，吸纳各路人马。

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酒店入住率不够

拈花湾拥有波罗蜜多酒店和拈花客栈两大住宿类型，截至2017年第一季度末酒店和客栈共计930间。拈花湾的每一个客栈都不同，有不同的韵味、不同的格调、不同的体验，且客栈基本上是四星级到五星级标准，平均房价达到了650元。

不过拈花湾的入住率并不十分突出，2016年总体客房入住率为57.56%，2017年第一季度客房入住率为55.45%，同样位于灵山景区内的灵山胜境禅修精舍的入住率同期分别为43%、32%。

相比而言，中银国际的数据显示，与拈花湾同处于长三角的乌镇，其酒店平均入住率在70%左右，平均房价与拈花湾大致相当。尽管拈花湾刚刚开业不到两年，同样可做对比的是上海迪士尼开业第一年的客房入住率就达到了90%以上。

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负债率之高

尽管赞誉有加，但收入与利润才是考验人造景区生死之根本，据执惠拿到的数据显示，2016年拈花湾当年的现金流入为7.26亿元，其中景区门票流入7600万元、酒店流入1.5亿元、度假地产销售流入5亿元。截止今年一季度末，拈花湾的地产销售进度已完成50%，且投资进度已接近尾声。

照此计算，拈花湾一期的地产收入回笼的总体资金量应在10亿左右。相比于拈花湾48亿的的总体投资规模，一期地产收入覆盖了大约20%的成本，那么剩下的80%成本则需要在运营中加以解决，压力不可谓不大。

对于人工打造的重资产文旅项目而言，负债与成本压力如影随形，截至2017 年3 月末，耿湾公司资产（拈花湾的主管公司）总额41.12亿元，负债总额为30.46亿元，负债率为74%，由此导致灵山集团的折旧与财务费用等总成本水涨船高。

2017年灵山集团就已发行了一期短期融资券、三期超短期融资券，用以归还银行欠款等项目。耿湾公司的母公司灵山集团的负债结构更为不合理，其中2016年短期的流动负债为30.4亿元，2017年一季度短期流动负债余额为31.5亿元，占总负债的比重分别为53.28%、53.29%。

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政策之险

2015年年底，住建部通报了2015年国家级风景名胜区执法检查结果，通报显示，拈花湾属于房地产开发违规建设项目，要求应依照《风景名胜区条例》责令整改。目前仍能在无锡住建委的网站上看到拈花湾各个商业项目的竣工验收通知，如何整改不得而知，不过可以确定的是，住建部的一则通知显然限制了拈花湾的房地产销售。

若拈花湾房地产项目最后演变成固定资产，其现金压力程度可想而知。

结语

毫不夸张的说，国内能把产品做到如此精细程度恐怕只有吴国平等少数几个团队，但这也表明拈花湾成本之高令人咂舌。除却各项折旧摊销和贷款利息后，净利润接近于无，总资产收益率也处于极低的水平。灵山已是中国公认的非常优秀的景区，尚且如此的话，只能说明旅游景区重资产投资真的很难赚钱。