重磅！房地产行业，“曙光”来了！

房地产行业终于迎来了一道曙光。

10月26日，证监会官网显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金开始申报国内首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。

这意味着，在经过近二十年的探索后，业内翘首以待的商业地产公募REITs正式破冰、落地开花了。在此之前，公募REITs的范围仅覆盖到仓储物流、园区基础设施、新型基础设施和保障房等相关领域。

发行公募REITs，相当于为地产商的运营类项目打通了另一个融资通道，实现了商业闭环，对于资金紧张、低迷不振的房地产行业来说，可谓一针强心剂。

更重要的是，这是一场跨越二十年的变革。如果说过去多年，中国普通居民进行房地产投资主要是买房、买楼，动辄百万、千万；那么未来，公募REITs也将进入居民的资产配置池，花1000元就可以投资，而这将是万亿级的市场规模。

一个比开发时代更为激动人心的运营时代开始了。

10月26日，证监会官网公开信息显示，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金等4单消费公募REITs已申报。

如后续上述产品获批，意味着市场首批消费REITs产品即将问世。

此前，10月20日，证监会发文，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，并表示，证监会将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

同一天，万科董事会主席郁亮表示，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。

而物美集团CEO张斌9月份曾表示，公募REITs能够盘活优质的商业资产，在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITS产品收益率也将有明显改善。物美全资或为控股、大股东的品牌企业有物美超市、麦德龙、百安居等，各业态门店超2000家，自有物业超200万平方米，多数位于一二线城市，可发行和扩募REITs的资产十分丰富。

在今年3月份，赢商网曾撰文表示，REITs作为一种资产变现渠道，对于持有一定规模体量但缺少融资渠道的企业，是个难得的变现机遇，有望盘活企业整体投资能力，也能更好地激励专业的商业地产管理人。和首批REITs类似，能够实际参与的是优质资产、优质原始权益人和优质管理人，预计国资和民营企业都会参与。而底层项目则要考虑资产收益的标准化、可靠性，有更好的运营业绩、未来增长预期。

10月26日，华润置地有限公司发布公告，关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市。建议分拆构成(i)向基础设施REIT出售该项目，及(ii)集团认购公募基金30%的基金份额。

据了解，于2023年10月26日，华夏基金及中信证券向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。就建议分拆而言，华夏基金（作为公募基金管理人）将设立公募基金作为公开上市的基础设施证券投资基金。

目前预计公募基金将募集人民币69.78亿元。于建议上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%。

于公募基金设立后，公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益，其后，资产支持专项计划将动用认购款项向华润集团收购项目公司的全部权益。于有关收购完成后，项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，并将不再为华润置地的附属公司。

基础设施REIT的相关资产项目为位于山东省青岛市市南区山东路6号的购物商场。项目公司为华润商业资产（华润置地全资）的全资附属公司华润置地（山东）有限公司。

建议分拆及建议上市完成后基础设施REIT的架构为：华润商业资产持有30%基金份额，公众基金份额持有人持有70%基金份额。

华润置地已向联交所提交应用指引第15项申请，而联交所已确认可进行建议分拆。建议分拆须待（其中包括）中国证监会及深圳证券交易所批准建议上市后，方可作实。

2018年6月，华润置地积极响应国家号召发展租赁住房业务，正式发布租赁住房品牌“有巢”，以行业排头兵之姿大力发展租赁住房。2022年12月9日，华润有巢REIT在上交所上市，成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。

作为市场上唯一一只以租赁项目为底层资产的REITs项目，华夏基金华润有巢REIT的底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

截至2023年6月30日，有巢公寓已累计进驻全国15个城市，布局项目56个，布局房源5.6万间，是市场上仅有在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局的租赁企业。

对房企而言，公募REITs扩容至商业地产领域，将为地产商的不动产经营带来助力，相当于打通了一条新的融资通道，成为继去年下半年的“金融十六条” 、三支箭之后，来自房地产金融政策的又一大支持；也让房企在处置资产、盘活资金方面，多了一条出路。

更长远来看，这是房地产从上半场走到下半场、从开发到运营的重大金融配套措施的突破。

“千呼万唤始出来！如同二十多年前的按揭，成就了千家万户老百姓的置业安居梦想；今天的REITs，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”郁亮第一时间兴奋地表示。

几天前，他在西安的媒体交流会上也曾提到，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。

“对于开发商来说，REITs为自持商业物业提供了退出机制，关键是提高了商业物业的流动性，这有利于开发商回笼资金，” 全球性地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）广州公司副总经理、投资及资本市场部负责人苏俭婷说，这个市场潜在规模肯定是很大的。

单是广州，优质商业面积都有629万平方米，也有一些知名开发商自持总量很大的商业物业，更别说全国范围内，符合REITs要求门槛的商业物业，应该有很多。

从历史来看，REITs的不断扩容和破冰，是我国地产行业的大势所趋。在美国、新加坡等40多个国家（地区），REITs的发展已非常成熟，尤其在美国，REITs覆盖范围很广，包括住宅、公寓、基础设施、工业厂房、酒店等等。

据国金证券年初研报，全球目前REITs总规模约为13.5万亿元（1.96万亿美元），其中美国约9.1万亿元。

而商业地产REITs破冰也将为中国打开一个新万亿市场。国金证券表示，中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模。

站在中国资本市场乃至宏观经济预期层面，这也释放了一股暖意。中信建投证券分析师竺劲指出，发行消费基础设施REITs不仅可以纾解房地产领域风险，同时扩大消费需求，进一步助力宏观经济稳步增长和提振资本市场信心。

无论如何，商业地产REITs破冰对正在转向“经营为王”的房企们都是一个关键突破，尤其是万达、万科、华润、龙湖、新城控股等持有不少商业物业的房企，随着“投融管退”的闭环打通，属于他们的转型未来，前路渐明，这将是一个靠资产运营、靠服务能力打天下的新地产江湖。

走过野蛮生长

一个新的房地产时代正徐徐拉开帷幕！

企业端：

- 实践出真知，要有资产证券化实操经验

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就，因此，除了对REITs的基金管理人、运营管理机构有较高的要求，对原始权益人同样有着更高的要求。

底层资产是零售物业的华润、印力、金茂，均发行过资产证券化产品，经历多年的探索与实践，有着丰富操盘经验。

REITs作为一种资产变现渠道，对企业整体投资能力、资产管理专业能力有较高的要求，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、得到市场认可。

资产端：

- 项目运营良好，长期回报率稳定

何谓优质资产？参考亚太成熟市场，均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、化解系统性风险，而底层资产的选择逻辑也大致如此：优质资产的资产价值体现在两个方面，现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（抗风险能力）。

2023年10月26日，华夏基金及中信证券向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。内容显示，基础设施REIT的相关资产项目为位于山东省青岛市市南区山东路6号的购物商场，即青岛万象城。

据赢商网资料，2015年开业的青岛万象城，商业部分建筑面积是28万平，是目前青岛规模最大、品牌最多的购物中心。项目紧邻市政府和五四广场，地铁2号线、3号线连通直达。拥有近500个店铺，涵盖70余家国际一线品牌，青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，L1层主打国际精品品牌、高化和名表氛围，LG层则多为设计师与潮流品牌，两个楼层各有特色与差异，满足不同群体对时尚的需求。超半数品牌首次进入山东或青岛，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

印力集团则挑选杭州西溪印象城作为印力REIT的底层资产。

项目位于杭州市余杭区，2013年开业，毗邻西溪湿地，具有较好的自然及人文环境与完善的周边公共服务配套设施，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心。杭州西溪印象城定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，项目通过打造一站式购物体验的业态组合，持续提升品牌级次，辐射人口达百万级，是杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业。

而从赢商网获取的业内信息来看，目前正在进行公募消费REITs申报的拟入池资产，基本具有以下特征：

• 收益方面，收益率高于行业基准。
• 从企业内部角度，企业更倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目，这类项目风险、收益相对适中。
• 拟入池资产优先考虑风险更低的优质资产，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。