那些被误读的土地政策

一年多来的大棚房强拆、违建别墅强拆运动已引发成社会各界的矛盾纷争及对“一刀切拆违”普遍质疑，甚至出现了所谓的“五证齐全违建”新概念，究竟什么是“违建”需要正本清源！

所以邀请了资深土地顾问崔元星老师与相关领域企业家学员对“那些被误读的土地政策”这个话题进行探讨和学习。

宅基地新政的误读及其N种正确玩法

宅基地相关的最大新政是两个：

2019年9月30日，农村农业部《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住房盘活利用工作的通知》

原《土地管理法》第62条“农村实行严格的一户一宅制度”在2020年1月1日实施的新法中表述为“鼓励有偿退出”被误读为宅基地及农村住房可以上市自由流通了，甚至可以到农村买地建房了。

宅基地的所有新政并没有突破两个基本点：集体性质，非经营性，土地管理二元结构，宅基地是集体性质，村民小组是所有权人，分配到宅基地的村民只有有限使用权，没有继承权，更无法转让。宅基地是村小组分配给村里村民的记在户主名下的非经营性的土地。

总结了当下法规政策下的宅基地N种正确玩法：

鼓励自营自主创业

支持农户合作联营

鼓励有偿退出

统一盘整复垦复绿，城乡增减挂钩，指标跨区域交易

调整为产业用地入市交易

与村小组合作联建联营

首先认定小产权房定义：按照国有经营性建设用地上房地产开发思路在集体农地上建房子买卖交易。

农地入市是否意味着集体土地与国有土地完全同价同权了？

农地入市的全称是“农村集体经营性建设用地入市”。集体建设用地包括三类：宅基地、农村道路办公垃圾站等公共公益设施用地、经营性用地即产业用地，其中，第三类不超过10%

2013年11月召开的党中央18届三中全会提出了“建立城乡统一的建设用地市场”。新《土地管理法》删除了原来的“用于非农建设的必须征为国有”的规定，破除了集体经营性建设用地入市的法律障碍，但这不等于集体与国有完全同价同权了：

国土空间规划启动带来了土地开发技术流程中的哪些革命性变化？

技术流程发生根本性变化：由串行变为并行，或叫矩阵式推进，大大提高规划审批效能，加速项目开发筹建周期。

原串行流程：

项目概规——土总规——乡镇或县区城规——片区控规——专项规划

新并行流程：

项目概规——乡镇或县区国土空间规划

项目详规——所在村的实用性村庄规划

道路管网市政专项规划等

乡村振兴战略给文旅地产带来了哪些机会？

传统的房地产及文旅地产一般聚焦于都市或近郊，乡村振兴战略激发资本把目光放眼于乡村，放眼于乡村文旅2017年10月18日，习主席在十九大报告中首次提出乡村振兴战略；2018年1月2日，中共中央、国务院发布一号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》

房地产税会很快出台吗？

1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，但一直未正式实施，重庆市、上海市于2011年1月28日起正式试点开征房产税，试点效果褒贬不一。

2015年8月1《人民日报》撰文《未来的房地产税不能成为恶税》指出，直接出台房产税会带来极为严重的重复征税甚至三重征税，无度加重税负的问题。每到两会季节，都会有铺天盖地的有关房地产税的报道

首先要分清房产税、房地产税、房地产税费体制、土地财政、财税体制改革的关系

房地产业涉及的税费含十余种税和二十多项费用，占到了房地产开发成本的15-20%，如果加上土地出让金，政府获取的收益占了房价的50%以上。

房地产税其实是一个体系，而不单单是一个税种，它包括开发、交易、持有这三大税收体系，需要结合我国财税体制改革进程对三个环节的税负进行合理协调和平衡，近期内推行“房产税”单一税种的可能性是极小的。

拿深圳与广州比较，高房价是否会削弱城市竞争力？

房价有很多种法定的定义，这里主要谈的是“房价综合指数”，是一个统计概念城市竞争力就是吸引力，留住吸引人和高端人才、高端产业的能力。

与政府签订了文旅地产项目开发协议是否意味着可以自主开发了？

国务院农地转用审批权下放是否意味着土地管理放松了？

土地用途管理是土地管理的核心，严格保护耕地是基本国策。这两点一直没变，随着土地督察制度写入新《土地管理法》，而且在不断加强。

文旅产业勾地是否触及了法规红线？

是早期源于香港的一种说法，类似于国内曾提出过的“用地预审请”制度。就是在公开方式出让之前的勾兑、沟通，表达拿地意向，甚至约定拿地的兜底条件常被误解为“政企勾结”。

大棚房等违建必须要强拆吗？

总之对于网上土地热点问题的夸张解读大家要擦亮双眼，提高自身专业素养，才能辨清是非。在勾地上也需要有依法守规的心态和如何依法合规的技术思路。