宋卫平的蓝城模式研究

绿城乌镇雅园

第一，从区位看离尘不离城。 都在大都市圈内，城市区域之外，距离大都市在半个小时到一个半小时距离不等。显然，这些项目大多属于远郊区。

第二，销售去化速度令人艳羡。无论是顶豪的桃花源，精致型中式别墅的桃李春风还是养老属性的雅园，销售业绩靓丽，价格高企，供不应求。

第三，田园风情，打动人心。所有项目都一如既往的因袭了绿城重视景观、强调建筑风格，并追求建筑品质的传统。在环境更好的远郊区，蓝城这种构筑美好建筑的能力得到了更好的发挥，让人有身临世外桃源之感。

第四，收益率相当可观。尽管只拿到了部分项目的财务数据，但是明眼人一看就知道，相对偏远的区位加上集体经营用地政策的灵活运用，使项目土地成本整体很低，而销售毛利率很高，去化速度可观，IRR相当的诱人。

第五，大多配有一定体量的商业。雅园和春风小镇的配套商业都不少，由于入住率不高，已建成的商业基本靠免租招商，长期看后续的经营能否存活乃至改善是一个很大的问号。

绿城安吉桃花源别墅

从中式别墅桃花源发展到中式合院桃李春风小镇，蓝城的春风小镇已经成为特色小镇领域现象级的存在。虽然，拥有大部分小镇项目的蓝城平台（当今的蓝城是一个以代建模式为主的轻资产平台化公司）只是一个代建企业，然而蓝城在客户需求引领、产品打造方面已经明显跑到了市场的最前列，被称为蓝城模式。不仅去项目参观考察的专业人士络绎不绝，而且从政府到各地坐拥土地的中小开发商纷纷向蓝城伸出橄榄枝。

如宋卫平所言，房子是生活的容器，过去的商品房成交，其实是“买椟还珠”，“椟”是房子，“珠”是生活，现在，他要通过他的小镇，将人们丢的“珠”找回来。蓝城小镇寄托了“老绿城”一贯的精致和情怀，但是，光靠情怀是不能做成模式的，蓝城模式的背后究竟是什么？

逆城市化、消费升级和城市中产心灵觉醒

的交织共同托起了蓝城模式的基本面

通过对小镇购房者的背景、购房动机，以及蓝城小镇的分布，我们可以清晰看到：逆城市化、消费升级和城市中产心灵觉醒的交织共同托起了蓝城模式的基本面。

首先看逆城市化。根据国际规律，人均GDP达到10000美金，城镇化率达到70%以后，逆城市化发展开始。首先是富人搬出城市，接着中产阶级会开始选择在城市工作，在郊区生活。随着中高端人口的聚集，产业也逐步“下乡”，产业化和城镇化在郊区展开。中国的城镇化整体上虽然距离70%还有较大差距，但是在发达的长三角及京津深等一二线城市，城镇化率已经高达80%以上，人均GDP也明显超过10000美金，逆城市化的条件已然成熟。蓝城小镇发轫于长三角，华为的东莞总部开始新建，都是最好的例证。

中国最发达地区逆城市化进程已经开始

消费升级在居住领域体现为改善性需求的兴起和第二居所需求的出现。这一类需求，相当部分出现在40岁以上中高收入阶层。他们已解决了刚需，随着家庭的变化（可能是同居老人对良好生活环境的要求，对子女教育的要求或空巢家庭自身对生活品质的要求），产生了不同于过往的家庭居住需求。改善性需求不仅仅体现在对房屋面积、内部功能布局方面的更高要求，更体现在对住所外部环境、生活配套、邻居质量的更高诉求。在一二线城市，城区房价的高涨以及环境的差强人意促使很多人把目光转向了更加便宜而环境宜人的郊区。对于自由职业者和不需要严格坐班的人群来说，郊区的房子完全可以作为第一居所，而对于其他人，满足节假日和周末生活的第二居所也是完全可以接受的。在北京，昌平、怀柔、门头沟、海淀后山等环境良好的村落，如今就居住着大量在城里有房有工作的租客，他们替代早年的老外已经成为这类市场的主力客群，不难想象，如果在这些区域出现春风系列的产品，这些人必然是精准的目标客群。

中产阶级的心灵觉醒是蓝城小镇在环都市的低密度产品中保持高溢价的根本保障。无论是环京津，还是环沪杭，并不缺乏低密度的小镇类产品。碧桂园原本就是做近郊大盘起家的，华夏幸福在环北京地区有最完整的产品线，后来者如万科、恒大乃至于曾经与老绿城结婚的融创，再加上同样在代建小镇的中交绿城，在一线城市核心地区缺乏土地供应及地王频出的时代，把目光转向郊区的企业很多，然而他们没有一家有宋卫平所代表的“蓝城基因”。蓝城是唯一真正用心打造“生活天堂”的企业。在南京，很多人都去对比过同样图纸下的两个不同项目——绿城桃花源和融创桃花源，面对相似的建筑，人们的心灵感受截然不同、高下立分。当城市中产已经具备了更好的对美好的鉴别力时，真正美好居所的稀缺使蓝城小镇卓尔不群的价格变得顺理成章。

蓝城小镇是时代的产物，与其说是宋卫平凭借超前的眼光天才般的发现了这一市场，不如说是中国社会经济的综合发展给蓝城小镇提供了新的舞台。在房地产存量时代到来的时刻，在“增量世界”，蓝城小镇代表的绝不仅仅是一个细分市场，而是一个发展趋势。当越来越多的城市进入逆城市化，当越来越成规模、高素质、高品位的城市中产崛起的时候，他们相当部分的人可能会选择卖掉城市中不好但总价可能更高的老房子去追寻“诗和远方”的生活，在类似蓝城小镇的地方买下自己的新居所，过一种新的生活。

美好小镇生活的“形”与“魂”

其实，蓝城小镇并不完美，后来者完全可以超越。从表面上看，由于低密度和低入住率，蓝城小镇的生活配套无论是农业、商业还是健康，基本没有找到盈利模式，目前都在靠地产利润进行贴补（蓝城小镇一般有销售额2%的小镇基金补贴小镇商业），宋卫平解决了美好小镇生活的“形”，却并未很好解决“魂”。

如何保障小镇商业的可持续发展以确保小镇的美好生活方式？

如何将中产阶级对小镇给予的更多美好向往，如：田园、天人合一、低熵、低碳、艺术化不仅仅融入于建筑中，还融于小镇的生活服务体系中？

如何让小镇不仅仅成为一种居住场景，更成为一种生活场景和社交场景？

这一切，蓝城小镇都暂未给出答案。反过来，如果有企业能够给出答案，她必然会成为一个超越蓝城的现象级企业。