《土地管理法》时隔15年的重磅改革，速览修改的10个亮点

历程 |时隔15年的重磅改革

诞生_

《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过，1987年1月1日实施。此后，该法又经过了三次修改。

第一次修正_

1988年12月29日，修改规定：“国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让；国家依法实行国有土地有偿使用制度”。为国有土地进入市场奠定了法律基础。

10年后对土地法进行了全面修订，并规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。建设单位使用国有土地，应当以有偿使用方式取得。”修订后的该法于1999年1月1日正式施行。

第二次修正_

2004年8月28日，修改规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，沿用至今。

此次修改_

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议以163票赞成、1票反对、3票弃权，表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。

看点 |历时三轮的审议重论

1\土地“征收”方面

1.明确可依法征收范围的六种情况：军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设。

首次明确界定“公共利益”。以往法律规定国家为了“公共利益”的需要可以征地。但对于什么是公共利益，长期以来法律并无明确界定，加上土地管理法规定任何单位和个人进行建设必须依法申请使用国有土地，导致征地成为获得建设用地的唯一途径。

2.完善了土地的征收程序，由原来的“批后公告”改为了“批前公告”，使被征地农民在整个过程中有了更多参与权、监督权和话语权。

一是要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商；

二是在必要时政府要组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出征地申请，办理征地的审批手续；

三是把原来的批后公告改为了批前公告。

3.明确了土地征收补偿的基本原则，是保障被征地农民原有生活水平不降低。以区片综合地价补偿取代原来的按土地原用途年产值补偿的做法。

区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素予以综合制定。另外补偿项目方面在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

解读

对土地征收的界限、保障、程序上的清晰化，意味着被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

2\集体经营性建设用地之“入市”方面

4.清除集体建设用地入市的法律障碍。

删除了原土地管理法第43条有关任何单位或个人建设需要使用土地的必须使用国有土地的规定，改变了过去农村的土地必须征收为国有才能进入市场的问题。

5. 明确集体建设用地入市的条件和程序。

土地法规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。

6.明确使用者再转让的权利。

使用者取得农村集体建设用地使用权之后，还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

解读

集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。集体建设用地直接入市的说法终于尘埃落定，意味着中国农村土地首次面向市场直接敞开大门，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍，为社会资本进入乡村打开了一条通道，以集体建设用地入市为契机，未来的乡村的发展可能产生多种商业金融模式，将会有效促进乡村发展，这与乡村振兴国家战略的初衷一脉相承。

3\宅基地之“退出”方面

7.下放宅基地审批权。

明确要求通过规划合理安排农村宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。

2.允许宅基地有条件流转。

对于已进城落户的农村村民，允许他们自愿有偿退出宅基地。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地。

3.增加了户有所居的规定。

针对有些地方的宅基地用地比较紧张的情况，这次法律规定地方政府要想办法采取其他方式保障实现农村居民居住的权利。

解读

此项修改是基于农民变成市民的城镇化漫长过程中所产生的现实问题考虑。三项关于宅基地更加灵活的改革举措，为留守的村民提供保障性的生活空间，为进城的农民留出回家的“后路”，为城市的人们开辟乡间的居所。

从某种程度上看是平衡城乡一体化发展的一个办法，也是为农村除集体经营性建设用地之外的另一种可建设用地的使用和盘活放宽了条件，映射出国家鼓励乡村发展的决心和希望。

4\基本农田之“永久”方面

10.土地管理法中的基本农田”全部修改为“永久基本农田”。

并规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。

解读

自然资源部法规司司长魏莉华指出，从基本农田到永久基本农田体现了对基本农田永久保护这样一个价值的理念。反映出国家对土地管理的严肃性和严格性，与集体建设用地、宅基地的盘活相对应是对永久基本农田的严守。